Šta je kupoprodajni ugovor?

On se potpisuje kada se vrši kupoprodaja neke nepokretnosti, kao što su stan, kuća ili zemljište. Kada se potpiše ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, prodavac se obavezuje da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar i da mu je u tu svrhu preda. A kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme kupljenu stvar. To bi bilo najednostavnije objašnjenje šta je kupoprodajni ugovor tj. koje su prave i obaveze kupca i prodavca prema kupoprodajnom ugovoru.  

Kupoprodaja nepokretnosti u Srbiji regulisana je donošenjem novog Zakona o prometu nepokretnosti. Savetujemo da prilikom kupovine nekretnine jedna od ključnih stavki bude kupoprodajni ugovor o nepokretnosti. On treba da bude sačinjen kod iskusnog advokata za nekretnine sa velikom pažnjom. Kako bi kupcu omogućio zaštitu svih prava i slobodu raspolaganja kupljenom nekretninom.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti (stana, kuće ili zemljišta) su najučestalija vrsta ugovora. Definisani su Zakonom o obligacionim odnosima na sledeći način:

Overu kupoprodajnog ugovora i predugovora vrši Javni beležnik. On mora obaviti sve potrebne provere u domenu dozvoljenosti pravnog posla. Punomoćje za prodaju ili kupovinu nepokretnosti takođe mora biti overeno od strane javnog beležnika.

>> Možda će vas zanimat i naš tekst na temu: ostavinska rasprava.

Kupovina nepokretnosti

Prvi korak prilikom kupovine nepokretnosti jeste odabir nekretnine. Mogu vam pomoći ovlašćene agencije i njihovi agenti koji su dobro upoznati sa ponudom i cenama na tržištu.

Kada ste odabrali nekretninu, naredni korak je provera dokumentacije, pravnog stanja, kao i pravnog statusa nekretnine. Pravno stanje nekretnine podrazumeva da je, pre nego što se sklopi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, bitno proveriti :

1. da li postoje treća lica koja imaju prava na nekretninu
2. da li je opterećena hipotekom i
3. da li se nad njom vodi neki sudski spor.

U zavisnosti od pravnog statusa formira se cena nekretnine – uknjižene nekretnine po pravilu postižu bolju cenu. Nekretnine koje su predate za legalizaciju mogu biti prodate. Ali potrebna je propisana dokumentacija kako bi se kupoprodajni ugovor o nepokretnosti mogao overiti kod Javnog beležnika.

Nekretnine koje čekaju legalizaciju mogu biti kupljene na kredit samo ako kupac ima neku drugu nekretninu koja je uknjižena, koja može biti opterećena hipotekom.

Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Prilikom sklapanja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti kupac i prodavac moraju zajedno proći kroz svu potrebnu dokumentaciju. Potrebno je proveriti pravni status nekretnine, odrediti elemente budućeg ugovora, kao i obaveze prodavca. Ako postoji neki propust u dokumentaciji dopuniti ga. Zatim izmiriti sve troškove i obaveze oko nepokretnosti do datuma prodaje, kao i primopredaja nepokretnosti u roku koji je dogovoren.

Tokom sastanka o sklapanju predugovora o kupoprodaji nepokretnosti utvrđuju se uslovi. Kada će i kako kupac isplatiti nepokretnost koju kupuje, kada će je preneti na svoje ime, platiti porez i ostale troškove. Kupac prilikom sklapanja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti uplaćuje kaparu, koja je obično 10% od vrednosti nekretnine koju kupuje. Može biti i više, zavisno od dogovora dve zainteresovane strane.

Praksa je da se predugovor o kupoprodaji nepokretnosti overi kod Javnog beležnika, kako bi se izbegle zloupotrebe i mogućnost da prodavac sklopi više predugovora. Overa predugovora predstavlja polovinu takse koja se plaća za kupoprodajni ugovor o nepokretnosti. Druga polovina takse plaća prilikom overe ugovora. Uslov je da se overa obavi kod istog Javnog beležnika i da se ne menjaju cena i predmet kupoprodaje. Iznos takse obračunava javni beležnik u skladu sa Zakonom o javnom beležništvu.

>> Napisali smo i tekst na temu: tužba za utvrđivanje očinstva.

Kupoprodajni ugovor, njegova overa, i isplata

Ako su sve obaveze, koje su naznačene u predugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, proverene i ispunjene, nakon određenog vremenskog roka kupoprodajni ugovor o nepokretnosti overava se kod Javnog beležnika. Naredni korak je odlazak u poslovnu banku, gde se vrši prenos novca sa računa kupca na račun prodavca, u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju.

Praktično je da prodavac otvori devizni račun u banci preko koje kupac uplaćuje novac, kako bi se izbeglo plaćanje takse međubankarske transakcije koju bi snosio prodavac. Kada prodavac i kupac imaju račune u istoj banci, troškove provizije snosi kupac.

Nakon što je kupoprodajna cena isplaćena u celosti, prodavac ima obavezu da kupcu izda priznanicu kojom potvrđuje da je platio pun traženi iznos, overenu od strane Javnog beležnika. Na taj način je stavka o plaćanju u Ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti ispunjena. 

>> Kupac se smatra vlasnikom tek kad se upiše u Katastar

Kupac ne postaje vlasnik kupljene nekretnine kada dobije overen ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, kao ni isplaćenom sumom novca. Kupac se smatra vlasnikom, tj stiče pravo svojine upisom u Katastar nepokretnosti. Stoga je bitno da kupac u što kraćem roku od overe kupoprodajnog ugovora podnese zahtev nadležnom Katastru. Kako bi se upisao kao vlasnik u evidenciji Katastra nepokretnosti.

Kupac je obavezan da sve račune za korišćenje nekretnine prevede na svoje ime i da u roku od 30 dana preda poresku prijavu za porez na prenos apsolutnih prava.

Ako je kupcu ovo prva kupljena nekretnina oslobađa se plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Mora dostaviti svu potrebnu dokumentaciju kako bi od iste bio oslobođen.

Kompletan postupak oko kupoprodajnog ugovora, najbolje je obaviti uz stručnu pomoć advokata, iskusnog u pravnim postupcima ove vrste. Tako će i kupac i prodavac biti pravno zaštićeni, a ceo postupak će proteći pouzdano i efikasno. Unapred će se izbeći potencijalni sudski sporovi i nastanak štete kada je u pitanju ugovor o kupoprodaji nepokretnosti.

>> Pročitajte i naš blog na temu: tužba za psihičko maltretiranje.